Санирането на практика: какво струва, какво изисква и какво дава?

От убеждаването на съседите и бюрокрацията до по-ниските сметки, по-добрия комфорт и защитата от студове от горещини – инж. Оник Пилибосян споделя уроците от обновяването на собствената си жилищна сграда

• Често най-трудната част от санирането освен строителството е организацията на хората и бюрократичния административен процес. 
• Добрата комуникация между съседите е ключова за успешното енергийно обновяване на сградата. 
• Добре изпълненото енергийно обновяване може да намали разходите за отопление с 30–40% и да повиши комфорта през всички сезони. 
• От реалния опит на един домоуправител: 8 практични урока за етажните собствености, които планират енергийно обновяване. 
• Освен по-ниски сметки, санирането подобрява комфорта, намалява шума и помага за адаптация към летните горещини.

Как се убеждават десетки съседи да инвестират време, доверие и средства в общ проект? Какво не се вижда зад новата фасада на един саниран блок? И какви са реалните резултати години след ремонта? Инж. Оник Пилибосян има поглед върху целия процес – от административните процедури и строителните дейности до ежедневието в санирана сграда. Той споделя уроците, които е научил като домоуправител в едно от ранните енергийни обновявания на жилищна сграда в България и като настоящ консултант по такива проекти. 

Как започна всичко?

Решението да кандидатстваме за саниране дойде през 2011 г., след години оплаквания от високи сметки за отопление, студени апартаменти през зимата и проблеми с влагата и мухъла. 

Сградата е построена през 1982 г. и все по-ясно се виждаше нуждата от обновяване. Започнахме разговори със съседите и постепенно стигнахме до идеята да се включим в текущата програма за саниране. 

^{Блокът преди обновяването. Източник: Оник Пилибосян (личен архив)}

През декември 2012 г. една вечер направихме обследване с термокамера, което показа откъде сградата губи най-много топлина. За много от съседите това беше решаващ момент – за първи път видяха нагледно мащаба на проблема и разговорът се премести от предположения към конкретни факти.

Разчетите показаха, че при първоначално предвиденото 50% самоучастие инвестицията би се изплатила за около седем години. Впоследствие условията на програмата се промениха – първо към 25% самоучастие, а след това проектът беше реализиран с пълно безвъзмездно финансиране по програмата от 2015 г. Ползите обаче далеч не се изчерпваха с финансовия ефект – очаквахме и по-добър комфорт, нова дограма, обновен покрив и по-висока стойност на жилищата. 

В края на 2013 г. успяхме да съберем 96% съгласие от собствениците и създадохме сдружение на етажната собственост. В началото не липсваше скептицизъм – имаше опасения, че програмата е ненадеждна или че ще доведе до допълнителни разходи. Постепенно успяхме да убедим хората чрез открита комуникация, конкретни данни и примери от вече обновени сгради.

Програмата изискваше постигане на клас „С“ на енергийна ефективност, което би намалило разходите за отопление, топла вода и електроенергия с около 30–40%. 

Какво означават класовете „С“ и „В“?
Енергийното обновяване, познато още като саниране, включва пакет от мерки за подобряване на енергийната ефективност на сградата. Най-често това са полагане на топлоизолация по фасадите, подмяна на дограмата, топло- и хидроизолация на покрива, изолация на сутерени и други дейности, които намаляват топлинните загуби и подобряват комфорта на обитаване. След обновяването сградите получават енергиен клас според постигнатите показатели. 
Клас „С“ – минималното ниво, което обикновено се цели при енергийно обновяване; носи значително намаляване на топлинните загуби и по-ниски сметки.
Клас „В“ – по-висок стандарт на енергийна ефективност, който изисква допълнителни мерки и води до по-големи енергийни спестявания.

Какви са най-големите предизвикателства в процеса?

Много хора смятат, че най-трудната част от санирането е самото строителство. От моя опит обаче не по-малки са предизвикателства в организацията на хората, административните процедури и ежедневната координация на процеса.

Да убедиш съседите

Организирането на една етажна собственост е истинско предизвикателство. Винаги има хора, които се съмняват в проекта, притесняват се от разходите или просто не вярват на институциите. Част от собствениците живеят в чужбина, други отдават жилищата си под наем, а трети се противопоставят по лични причини.

Да обединиш 8 етажа и 24 семейства около една обща цел изисква време, търпение и постоянна комуникация. Голяма част от усилията ни бяха насочени именно към разговори, срещи и обяснения защо обновяването си заслужава.

Административният маратон 

Административната подготовка се оказа по-тежка, отколкото очаквахме. Самото кандидатстване изисква събирането на десетки документи – от данни за потреблението на топлинна и електроенергия през последните години и нотариални заверки до проектна документация, кадастрални скици и различни институционални съгласувания. Към това се добавят техническият паспорт на сградата, енергийното обследване и подготовката на финалните документи за одобрение. 

Всичко това изисква време, постоянство и сериозен организационен ресурс. Практиката показва, че между подаването на документите и началото на строителните дейности често могат да изминат около две години.

Ремонтът: какво не се вижда отвън

При саниране животът в блока се променя за няколко месеца – пред прозорците има скеле и работници, около сградата се трупат материали, а шумът става част от ежедневието. 

Продължителността варира: за 4-етажните – около 5 месеца; за 8-етажни – 6 месеца; за 14-етажни – 10 месеца. През този период е добре живущите да имат по-голямо търпение и разбиране, защото в процеса има немалко неудобства за тях. 

Когато хората видят една обновена сграда, обикновено виждат само крайния резултат. Зад него обаче стоят месеци подготовка, постоянен контрол и множество решения, които трябва да се вземат в движение.

По време на строителството често възникват непредвидени ситуации – технически проблеми, нужда от допълнителни решения или особености на сградата, които не са били отчетени предварително. Изненадващо е колко много детайли излизат наяве едва по време на ремонта – преустроени тераси, самоделни изолации, климатици, кабели и други елементи, добавяни през годините, които трябва да бъдат съобразени с проекта или коригирани в движение.

^{Сградата по време на строителните дейности. Източник: Оник Пилибосян (личен архив)} 

Имаше моменти, в които се чудех дали всичко това си заслужава. 

Често възниква напрежение, а домоуправителят се превръща в посредник между строителите и живущите – човекът, който ежедневно отговаря на въпроси, разрешава конфликти и поема недоволството, когато възникнат проблеми или забавяния. 

Именно затова добрата комуникация е толкова важна. В нашия случай обща група за информация между живущите помогна да се координират дейностите, да се съобщават навреме спирания на вода или ток и да се намали напрежението по време на ремонта.

Кой участва в процеса на саниране?
Енергийното обновяване е екипна работа между четири основни групи участници:
– Етажната собственост – сдружението на собствениците, председателят, управителният съвет и избраните представители на живущите. При възможност е полезно да има и техническо лице, което да представлява интересите на собствениците.
– Общината / районната администрация – възложител на проекта, който координира процеса и комуникацията между различните страни.
– Строителят – строителната фирма, нейните подизпълнители и техническият ръководител на обекта, които отговарят за изпълнението на строителните дейности.
– Независимите експерти – проектантът и авторският надзор, строителният надзор и специалистите по енергийна ефективност, които следят за качеството и съответствието на изпълнението.Добра практика е всички участници да провеждат редовни координационни срещи с протокол и ясно разпределени задачи.

Какво се промени след санирането?

След всичко това обаче на нашата улица изгря отново слънце – живущите накрая видяха един неузнаваем, модерен, чист и приветлив блок. Входът стана много по-топъл. Дори допринесохме за визуалното подобряване на цялата ни улица. 

Имаше моменти, в които се питах дали всички усилия си заслужават. Но когато видяхме крайния резултат и реакцията на хората в блока, стана ясно, че трудностите са били временни, а ползите – дългосрочни. 

Промяната се усети още с влизането в сградата. След обновяването проблемите с влагата и мухъла бяха премахнати, а температурният комфорт в жилищата значително се подобри. Благодарение на изолацията и отстраняването на голяма част от термомостовете сградата задържа топлината много по-добре през зимата и остава по-хладна през лятото.

^{Сградата след енергийното обновяване. Източник: Оник Пилибосян (личен архив)}

Разликата в температурите е осезаема. При сгради, обновени до клас „С“, температурата в жилищата може да се повиши от около 15°C до 20°C, а при клас „В“ – до около 22°C (при спрени радиатори и работещи щрангове).

По-ниски разходи за енергия

Една от най-видимите ползи се прояви още през първия отоплителен сезон. Разходите за отопление намаляха с около 30–40%, а потреблението на електроенергия – с около 10–20%.

В началото всички мислехме най-вече за зимните сметки. Едва след първото лято в обновената сграда осъзнахме колко важна е ролята на изолацията и при горещините. Сградата се нагрява много по-бавно от слънцето и поддържа по-стабилна вътрешна температура, което намалява нуждата от охлаждане.

Освен това след санирането намалихме общото енергийно потребление на сградата и огранихме разходите за поддръжка и подобрихме комфорта през всички сезони. При качествена дограма с троен стъклопакет се усеща и още една полза – значително по-добра защита от външен шум.

^{Обновени общи части след приключване на проекта. Източник: Оник Пилибосян (личен архив)}

По-висока стойност на имотите

Освен по-ниските сметки и по-добрия комфорт, обновяването повишава и пазарната стойност на жилищата. Това е предимство както при продажба, така и при отдаване под наем.

Колко струва санирането?

За ориентир, при обновяването на нашата сграда общата стойност на мерките за двустаен апартамент от около 70 кв. м, изпълнени до клас „С“ (каквито бяха изискванията тогава) възлизаше на приблизително 14–15 хил. лв. (по цени от 2017 г.). При настоящите програми целта е постигане на по-високия клас „В“, което изисква и повече мерки, а заложените в програмите разходи са значително по-високи – ориентировъчно около 17–18 хил. евро за жилище със сходна площ (по цени от 2022 г.).

Тези суми са приблизителни и могат да варират според характеристиките на сградата, обхвата на дейностите и пазарните цени. Важно е също да се отбележи, че те отразяват общата стойност на обновяването, а не разхода на собствениците, тъй като размерът на самоучастието зависи от конкретната програма за финансиране.

Най-голямата промяна: отношението на хората

Може би най-показателен беше начинът, по който се промени отношението на живущите към проекта. Част от най-големите скептици в началото впоследствие се превърнаха в негови най-големи поддръжници. Когато хората започнаха да усещат реалните ползи – по-топли жилища, по-ниски сметки и по-добър комфорт – съмненията постепенно изчезнаха.

В крайна сметка санирането се оказа не просто ремонт на сградата, а дългосрочна инвестиция в качеството на живот. То носи икономически ползи, подобрява комфорта и прави жилищата по-подготвени както за зимния студ, така и за все по-честите летни горещини. 

8 практически съвета за етажните собствености преди саниране 

Най-важният съвет към други етажни собствености е да започнат с добра информираност, прозрачност и ясна организация. Колкото повече хора разбират какво предстои – административно, технически и финансово – толкова по-лесно се постига съгласие и се намалява напрежението.

Полезно е собствениците предварително да се запознаят с основните етапи на енергийното обновяване и наличните експертни ръководства. Тук можете да намерите Ръководство за енергийно ефективно обновяване на ограждащите конструкции на сгради издадено от Българската асоциация за изолации в строителството, 2016 г. 

1. Създайте малък активен екип

Добре е процесът да не остава само върху домоуправителя. Изберете 2–3 активни човека, които да помагат с комуникацията, документите и организацията. Това разпределя натоварването и създава повече доверие сред съседите.

2. Осигурете общ канал за комуникация

Още в началото създайте общ канал за информация – например обща група във Ваибър и/или споделена папка. Там могат да се качват документи, графици, снимки, отчети и важни съобщения. Прозрачността е ключова, защото при липса на информация лесно възникват недоверие и напрежение.

3. Потърсете компетентно техническо лице

Етажната собственост има нужда от човек, който разбира строителния процес и може да следи изпълнението от името на собствениците. Най-добре е това да бъде външен технически консултант, който да присъства редовно на обекта, да документира напредъка и да реагира при проблеми. Важно е и на самия обект да има ясно определени и достъпни отговорни лица, особено технически ръководител, с когото живущите могат да комуникират при възникнали проблеми. 

4. Настоявайте за добър проект

Качествената проектна подготовка е в основата на успешното обновяване. Когато липсва подробен работен проект с ясно разписани технически решения, материали и детайли, по време на строителството често възникват допълнителни въпроси, забавяния и непредвидени ситуации.

Качественият работен проект спестява много проблеми по време на строителството. Затова според мен проектирането и строителството не бива да се сливат в една дейност. Когато проектантът и строителят са различни страни, има повече независим контрол върху качеството и по-голяма гаранция, че заложените решения ще бъдат изпълнени така, както са проектирани. Именно затова препоръчвам отделно проектиране с авторски надзор и отделно строителство, вместо възлагане по т.нар „инженеринг“. 

5. Следете графика и ежедневната координация

Добре е предварително да има ясен график на дейностите и живущите да бъдат информирани навреме кога ще е нужен достъп до апартаменти, общи части, покрив, мазета или фасада. Това намалява напрежението и помага ремонтът да върви по-плавно.

6. Документирайте всичко

По време на строителството е добре да се правят снимки, да се водят записки и да се пази кореспонденцията с изпълнителя и възложителя. Това е важно особено при дефекти, забавяния или спорни ситуации.

7. Не подценявайте финала

Краят на ремонта често е един от най-рисковите моменти. Тогава основните дейности вече са приключили, но остават дребни пропуски и недовършени работи. Затова е важно да се изготви финален списък с проблеми по апартаменти и общи части и той официално да бъде предаден за отстраняване на Възложителя и Изпълнителя.

8. Помислете за допълнителни подобрения

Ако живущите планират други ремонти – асансьор, домофонна система, видеонаблюдение, ВиК, кабелни канали или почистване на общи пространства – периодът на саниране може да е подходящ момент да се обмислят и координират тези дейности.

Какво липсва на системно ниво?

От опита ми най-сериозният проблем е липсата на ясна, достъпна и централизирана информационна помощ за етажните собствености. Много домоуправители влизат в този процес без предишен опит и са принудени сами да се ориентират в законите, процедурите и техническите изисквания.

Затова е необходима по-силна подкрепа от общините и районните администрации. Една от най-полезните стъпки би била реалното въвеждане на обслужване на принципа „едно гише“, където собствениците да получават информация, консултации и съдействие по административните процедури на едно място. Това би спестило време, объркване и значителна част от административната тежест.

Необходими са също обучения за домоуправители, технически лица и изпълнители, както и общински консултанти, които да придружават всяка сграда през административния и строителния процес.

На системно ниво е важно също да има по-добри данни за сградите – събрани, дигитализирани и достъпни за институциите и собствениците. Необходима е и по-голяма роля на сдруженията на собствениците, повече експертна техническа помощ, достъп до бързи и евтини заеми и по-таргетирана подкрепа за енергийно бедните домакинства.

Струваше ли си? 

Днес, девет години след обновяването на нашата сграда, съм убеден, че решението беше правилно. В началото мислехме най-вече за по-ниските сметки и по-добрия комфорт през зимата. Едва след първото лято осъзнахме, че санирането има много по-широк ефект – помага на сградата да се справя по-добре както със студа, така и с все по-честите горещини.

Процесът не беше лесен и изискваше време, търпение и добра организация. Но днес ползите се усещат всеки ден – в по-комфортните жилища, по-ниското енергийно потребление, по-малките разходи за поддръжка и по-високата стойност на имотите. Затова бих посъветвал всяка етажна собственост да гледа на санирането не като на ремонт, а като на дългосрочна инвестиция в сградата и хората, които живеят в нея – стига решенията да са добре информирани и подкрепени с качествена подготовка и изпълнение.

Източник: Санирането на практика: какво струва, какво изисква и какво дава?, Климатека

Авторът инж. Оник Пилибосян е авиоинженер и активен участник в процесите по енергийно обновяване на жилищни сгради от 15 г. Вече над 35 г. координира работата на етажната собственост като председател на Управителния съвет. През последните години подпомага подготовката и изпълнението на проекти за саниране. Има 5 г. професионален опит в районната администрация, където участва в приемането и подготовката на документация по програми за енергийно обновяване на сгради. Работи като технически консултант и координатор на проекти за саниране. Преминал е специализирани обучения в областта на енергийната ефективност и обновяването на сгради. Участва в множество медийни интервюта. 

Още по темата

12/06/2026

Земята

Отпадната топлина: Скритата енергия на София

09/06/2026

Земята

От океаните до Черно море: затоплянето вече променя живота под водата

04/06/2026

Земята

Здравето натежа над въглищната енергетика: какво променя едно съдебно решение?

03/06/2026

Земята

От изоставени земи към чиста енергия: потенциалът в нарушените терени